| Болгария – лидер спроса |
|
БОЛГАРИЯ - ЛИДЕР СПРОСА Несмотря на экономический кризис, который ударил по Западной Европе и вызвал резкое снижение спроса на первичную недвижимость со стороны Англии и Германии, вложения в недвижимость Болгарии по-прежнему считаются выгодными с точки зрения многих крупных компаний России и Европы.В последнее время эксперты отмечают значительные изменения в национальном составе покупателей недвижимости Болгарии. Если год тому назад наибольшее число заинтересованных лиц составляли жители Германии, Англии и Ирландии, то в настоящее время наблюдается значительное увеличение спроса со стороны граждан Румынии, Прибалтики и России. По словам болгарских аналитиков, сегодня прямые иностранные инвестиции в Болгарию составляют 5,7 млрд. евро. Так как количество английских и ирландских инвесторов, начиная с прошлого года, заметно сократилось - в настоящее время 45% инвестиций в этом секторе идут в страну из России. В настоящий момент профиль российских клиентов на болгарском рынке заметно изменился. Раньше это были, как правило, состоятельные люди, которых интересовала в основном элитная недвижимость. А с конца прошлого года наши соотечественники приобретают не только курортную недвижимость для отдыха, но и квартиры в больших городах или достаточно скромные и недорогие объекты в провинции. Что касается среднего возраста российских покупателей, то недвижимость Болгарии покупают как молодые люди (средний возраст 25-35 лет), которые хотят иметь курортный дом, где можно проводить лето с семьей, так и люди предпенсионного возраста. Вторая категория клиентов, как правило, приобретает квартиры и дома в Болгарии уже не для сезонного отдыха, а для того, чтобы жить. Визы для владельцев недвижимости Очевидно, что чем проще визовый режим, тем больше инвесторов и конечных покупателей привлекает страна. Посольство Болгарии по-прежнему выдаёт собственникам недвижимости годовую мультивизу, по окончании которой уже делает трёхгодичную. То есть, действует всё ещё старая схема. Однако по окончании туристического сезона 2008 года посольство Болгарии намерено заниматься подготовкой всех документов для введения новых правил выдачи виз собственникам недвижимости, а именно, выдачи трёхгодичных мультивиз. Если в скором времени будут введены новые правила визового режима в пользу увеличения срока действия визы иностранным собственникам, это существенно повлияет на спрос в том числе со стороны россиян. Востребованные регионы Болгария наиболее привлекательна для инвесторов тем, что средние цены там ещё не достигли уровня среднеевропейских при аналогичном качестве нового строительства. Для кратковременных инвестиций, интересны проекты в Софии и курортная недвижимость (включая горнолыжную). Но только в случае вложения средств на 5–7 лет. Варна, Бургас и ещё ряд причерноморских городов — этим ограничивалась география предложений болгарской недвижимости ещё несколько лет назад. Сегодня она активно расширяется в основном за счёт освоения горнолыжных курортов. Однако эту недвижимость покупают значительно меньше, чем на побережье и чаще с инвестиционной целью. Цены Как известно, в 2007 году в Болгарии был принят закон о запрете застройки первой линии побережья. Результаты принятого закона не заставили себя долго ждать: на объекты, на которые уже получено разрешение и которые будут возведены непосредственно на берегу Чёрного моря, повысился спрос и значительно выросли цены. Если ранее средняя цена таковых составляла около 1.500 €/м2 в зависимости от местонахождения объекта и инфраструктуры, то сегодня она выросла вдвое. Известным препятствием для совершения покупок служит запрет на приобретение земли иностранным физическими лицами. Однако в ближайшем будущем болгарское законодательство претерпит изменения, в результате которого покупка домов с приусадебными участками станет доступна и иностранцам. Если говорить о российских покупателях недвижимости Болгарии и оперировать понятием «средний чек», то, по словам руководителя департамента зарубежной недвижимости компании «CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость» Юлии Кайновой, наибольшим спросом сегодня пользуются либо объекты в ценовой категории от 100 до 200 тысяч евро, либо квартиры-студии, стоимостью до 100 тысяч евро (кстати, покупателей именно таких квартир в последнее время стало очень много). «Существует еще группа людей, которая покупает дорогую недвижимость в Болгарии (от 500 тысяч евро), чтобы ускорить процесс ПМЖ. Однако, это сравнительно небольшая категория…» - утверждает Ю. Кайнова. Средние цены на жильё в Болгарии (евро за кв.м.) Город 2006г 2007г рост цен в % София 667,78 835,56 25,13% Варна 712,81 852,62 19,61% Бургас 536,55 596,65 11,20% Пловдив 499,89 571,33 14,29% Благоевград 479,62 530,26 10,56% Велико Тырново 420,04 457,59 8,94% Плевен 384,2 545,72 18,35% Русе 400,49 565 41,08% Сливен 356,02 408,29 14,68% Стара Загора 486,17 596,96 22,58% Ямбол 296,86 315,5 6,28% Процедура покупки Ограничения на покупку и основные правила при покупке недвижимости в Болгарии: Иностранный гражданин имеет право на покупку недвижимости в Болгарии без земельного участка. При оформлении сделки достаточно действующего заграничного паспорта; Для приобретения земли необходимо зарегистрировать юридическое лицо в Болгарии, в связи с тем, что существуют ограничения на оформление в собственность земельных участков не резидентами; Иностранцы-владельцы недвижимости имеют те же права, что и болгары, включая право предоставления жилья внаём. Объект недвижимости рекомендуется зарезервировать еще до поездки в Болгарию. Для этого нужно внести задаток для резервирования недвижимости и снятия ее с продажи на определенный срок. Размер задатка зависит от стоимости жилья и, как правило, составляет 10-15% от стоимости объекта. Эта сумма в дальнейшем зачтется в стоимость объекта недвижимости. Зарезервировав апартамент, клиент получает гарантии, что данный апартамент не будет продан в указанный период. Можно отправиться на просмотр недвижимости и без договора о резервировании, однако в этом случае вы не будете на 100% уверены в том, что присмотренный объект не будет продан. В случае, если клиент отказывается от покупки выбранного им объекта недвижимости, задаток остается в качестве компенсации у собственника недвижимости или застройщика. После резервации объекта в течение 2-3-х недель между сторонами заключается Предварительный договор купли-продажи. В нем оговариваются условия, которые потом переносятся в Нотариальный акт (описание приобретаемого объекта недвижимости, цена, сроки оплаты, условия и пр.) При подписании Предварительного договора обычно выплачивается 20-30% от стоимости жилья. При желании Предварительный договор можно не заключать, а сразу подписать Нотариальный акт. Это актуально, когда покупатель может сразу заплатить полную стоимость объекта. Договор в форме Нотариального акта заключается в срок, оговоренный Предварительным договором. Нотариальный акт и есть документ на собственность. К моменту его подписания, все расчеты между сторонами должны быть проведены. После оформления документа у нотариуса и его подписания продавцом и покупателем, нотариус представляет акт в районный суд, где судья вносит изменение по объекту в государственный регистр недвижимого имущества. Примечание: Обычно, при совершении сделок с недвижимостью в Болгарии фигурируют две цифры. Это налоговая оценка недвижимости (цена, которая указывается в документах по сделке; как правило, она составляет 50% от реальной цены сделки) и реальная цена сделки. Базой при налогообложении считается налоговая оценка недвижимости. Исходя из налоговой оценки, определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы («гербовый сбор»). В общей сложности они составляют около 3,5 - 4 % от стоимости, указанной в Нотариальном акте. Владение недвижимостью в Болгарии не дает право безвизового въезда в страну и не является основанием для получения вида на жительство. Но наличие собственного апартамента (адреса) в Болгарии дает право на получения годовой многократной визы для владельца и всех членов его семьи. Максимальный срок пребывания по такой визе - 90 дней. Для оформления недвижимости покупатель - иностранное физическое лицо должно представить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо - учредительные документы на фирму. Ипотека Большинство болгарских банков выдают ипотечные кредиты россиянам. Минимальный доход, требуемый болгарским банком, должен быть, как правило, в районе 12 000 евро в год. Иностранцу придется предоставить доказательства своего дохода (не только копии трудовых договоров, но еще и распечатки своих банковских счетов за последние 6 месяцев). Если потенциальному покупателю удается доказать свою кредитоспособность и получить кредит, банк, помимо самого процента по кредиту, будет взимать другие платежи, с которыми реальная стоимость кредита составит около 10-11% годовых. Следует учесть, что банк кредитует стоимость по нотариальному акту, в котором указана налоговая оценка недвижимости (как правило это, примерно, на 50% ниже рыночной стоимости объекта). Считается, что выгоднее покупать недвижимость в рассрочку непосредственно у продавца. В Болгарии некоторые продавцы подобную услугу предоставляют. Однако, в любом случае, кредитные ставки в Болгарии ниже, чем в России. Налоги и дополнительные расходы Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Болгарии, в среднем, составляют 4-5% от стоимости приобретаемого объекта. В эти расходы входит местный налог на покупку (ставка определяется в зависимости от местонахождения объекта и варьирует от 1,5 до 2,5%), регистрационный сбор – 0,1%, оплата услуг по апостилированному переводу – 20-25 евро/стр., расходы на банковский перевод – 0,2-0,3% |